Poradňa
Predaj a kúpa nehnuteľností
V prípade, ak sa rozhodnete kúpiť alebo predať nehnuteľnosť, vždy sa radšej poraďte s právnikom alebo sa obráťte na realitnú kanceláriu. Vyhnete sa tak zbytočným rizikám.
Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti určite nikto nechce urobiť chybu, pretože ak predávate alebo kupujete nehnuteľnosť (stavebný pozemok, záhradu, rodinný dom, byt, nebytový priestor, garáž alebo inú nehnuteľnosť) mohli by ste prísť o peknú kôpku peňazí. Oveľa rozumnejšie, ako sa učiť na vlastných chybách, je poučiť sa z cudzích skúseností.
Ak sa rozhodnete kupovať nehnuteľnosť buď si sami hľadáte vhodnú nehnuteľnosť, chodíte na obhliadky a vlastne robíte prácu realitnej kancelárie (pri predpoklade, že na to máte čas a talent). Druhá možnosť je obísť zopár realitných kancelárií a pozrieť si ich ponuku.
Pri predaji nehnuteľnosti si aspoň orientačne zistíte ceny, za aké sa podobné nehnuteľnosti predali vo vašom okolí. Nespoliehajte sa len na inzeráty „predám“, lebo môžu mať cenu nasadenú tak vysoko, že sú nepredajné. Buď sami oznámite formou inzerátu v inzertných novinách svoj zámer o predaji nehnuteľnosti. V tom prípade buďte pripravení na to, že pri predaji potrebujete dosť času na predvádzanie nehnuteľnosti potenciálnym záujemcom a následne pripravovanie dokladov k predaju (kúpna zmluva...). Druhou možnosťou je vybrať si nejakú realitnú kanceláriu, ktorá má podľa vás najlepšie predpoklady na sprostredkovanie predaja, uzavriete termínovanú exkluzívnu zmluvu o vyhľadaní na krátku dobu (napríklad 2 mesiace), aby vám predali dom za určitú sumu. Pokiaľ realitná kancelária nepredá dom za stanovenú dobu, je treba vyhľadať inú realitnú kanceláriu alebo upraviť cenu. Samozrejme, stanovená cena musí byť reálna, inak je objektívne nepredajná, a to, že sa neuskutoční obchod, nie je vina realitnej kancelárie.
Každá zmluva, predmetom ktorej je prevod nehnuteľnosti (kúpa alebo predaj) musí mať v zmysle Občianskeho zákonníka písomnú formu.
Uzatvorenie kúpno-predajnej zmluvy je však iba prvým krokom v prevode vlastníckych práv na nového vlastníka. Podpisom kúpno-predajnej zmluvy nadobúda zmluva platnosť. Vlastníctvo však prechádza na kupujúceho až rozhodnutím Okresného úradu - katastrálny odbor o vklade vlastníckeho práva na Okresný úrad - katastrálny odbor a teda povinnosti vyplývajúce z vlastníctva nehnuteľnosti (napr. daňová povinnosť) prechádzajú na nového vlastníka nehnuteľnosti dňom, kedy Okresný úrad - katastrálny odbor rozhodol o vklade.
V prípade, že sa zaujímate o kúpu pozemku, podľa katastrálneho zákona pozemok môže byť:
- orná pôda – 1*
- chmeľnica – 2*
- vinica – 4*
- záhrada – 5*
- ovocný sad – 6*
- trvalý trávny porast – 7*
- lesný pozemok – 8*
- vodná plocha – 10*
- zastavená plocha a nádvorie – 13*
- ostatná plocha – 14*
* kód jednotlivých druhov pozemkov
Pozemok sa stáva stavebným pozemkom na základe vydania stavebného povolenia. Pred kúpou pozemku so zámerom na výstavbu, je potrebné požiadať obecný alebo mestský úrad o záväzné stanovisko k budúcej výstavbe. Taktiež je dobré požiadať o stanoviská správcov inžinierskych sietí, zhodnotenie kapacít sietí a bodov napojenia sa na inžinierske siete. Aké doklady o nehnuteľnosti treba predložiť pri uzatváraní kúpnopredajnej zmluvy?
Najdôležitejší je list vlastníctva, nie starší ako tri mesiace. Na ňom je možné preveriť, či na dom alebo byt nie je uvalené vecné bremeno, alebo či nie je predmetom záložného práva. Prípadne sa k nemu môže doložiť aj kúpna zmluva – tá je potrebná najmä pri bytoch. Dobré je predložiť aj pôdorysy a prípadne situačný plán nehnuteľnosti alebo fotografie, aby bol zdokladovaný stav nehnuteľnosti pri podpise kúpnopredajnej zmluvy.
V prípade, že pri kúpe cez hypotekárny úver potrebujete znalecký posudok, banka ho nechá vypracovať u registrovaného znalca z odboru stavebníctva.
Návrh na začatie konania o povolení vkladu vlastníckeho práva na Okresný úrad - katastrálny odbor je spoplatnený sumou 66,-Eur bez ohľadu na cenu nehnuteľnosti.
Účastník konania môže pri doručení návrhu na vklad vlastníckeho práva na Okresný úrad - katastrálny odbor žiadať písomne v návrhu o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní. V takomto prípade predstavuje výška poplatku sumu 266,-Eur. Tento poplatok je splatný v deň podania návrhu na vklad vlastníckeho práva na Okresný úrad - katastrálny odbor. O toto urýchlenie nie je možné požiadať dodatočne. Ak sa konanie o vklade vlastníckeho práva na Okresný úrad - katastrálny odbor zastaví a vklad je zamietnutý, poplatok sa nevracia. Ak Okresný úrad - katastrálny odbor nerozhodne o vklade na Okresný úrad - katastrálny odbor v skrátenom termíne, vráti 200,-Eur účastníkovi konania.
K návrhu na vklad vlastníckeho práva na Okresný úrad - katastrálny odbor, ktorý sa podáva v 2 exemplároch, ktoré zostávajú po rozhodnutí o vklade vlastníckeho práva ako právne listiny na Okresnom úrade - katastrálny odbor Ak ide o prevod vlastníctva k bytu alebo nebytovému priestoru, prikladá sa aj vyhlásenie správcu bytového domu o vyrovnaných všetkých platbách do fondu opráv aj za energie a služby.
Rozhodnutie o vklade vlastníckeho práva na Okresný úrad - katastrálny odbor vyznačí v zmluve – dátum právoplatnosti rozhodnutia. Správa katastra doručí Rozhodnutie o povolení vkladu všetkým účastníkom konania.
Vlastníctvo nehnuteľnosti:
v zmysle právnych predpisov Slovenskej Republiky týkajúcich sa občianskych práv, poznáme viaceré možnosti vlastníctva nehnuteľnosti:
1. výlučné vlastníctvo – vlastníctvo nehnuteľnosti jednou osobou
2. spoluvlastníctvo – vlastníctvo nehnuteľnosti viacerými osobami – min. 2 v určitom podiele, ktorý sa vyjadruje zlomkom a zapisuje sa do listu vlastníctva
3. bezpodielové spoluvlastníctvo manželov – vzniká na základe sobáša a nehnuteľnosti nadobudnuté po dni sobáša manželmi sa zapisujú v podiele 1/1 do listu vlastníctva. V prípade, že po dni sobáša manžel alebo manželka nadobudne nehnuteľnosť na základe daru alebo dedenia nadobúda len jeden z manželov, ktorému bola nehnuteľnosť darovaná alebo ktorý nehnuteľnosť nadobudol dedením. V prípade, že nehnuteľnosť nadobudne len jeden z manželov peniazmi nadobudnutými z podnikania alebo darom, je možné notárskou zápisnicou zúžiť bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a nadobudnúť nehnuteľnosť do výlučného vlastníctva alebo spoluvlastníctva jedného z manželov.
Úskalia predaja rodinného domu
Ceny nehnuteľností u nás stagnujú. Podobne ako všade inde. Nie je to nič zarážajúce, aj keď sa po všetkých integračných procesoch, ktorými naša krajina za posledné roky prešla, predpokladal úplne opačný proces. Takže ako dom čo najvýhodnejšie predať? Kde sú výhody realitnej kancelárie? A ako sa možno vyhnúť zbytočnému predlžovaniu celého procesu? Toto sú otázky, ktoré možno práve teraz trápia mnohých z vás.
Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti
Výsledná suma, za ktorú dom predáte môže byť do rozličnej miery ovplyvnená. Hlavnú úlohu pri tom zohráva jeho vek, celkový vzhľad, okolie, teda prostredie, do ktorého je zasadený, rozloha domu aj pozemku. Stále pri tom platí, že čím je dom novší, tým je drahší. Samozrejme, že táto hypotéza je modifikovaná opäť mnohými skutočnosťami, najčastejšie atraktivitou oblasti a jeho centrálnou či periférnou mestskou polohou.
Oblasť, prostredie
Je len logické, že cena rodinného domu na bratislavskej Kolibe sa musí značne líšiť od ceny totožnej stavby niekde pri banskobystrickom letisku. Toho sa dotýka aj veľkosť pozemku. Čím väčší pozemok k domu patrí, tým je väčšia nádej, že dom predáte drahšie. Zvlášť sa stanovuje cena pozemku, zvlášť cena domu.
Domy, ktorých orientácia je na juh, majú zväčša o niečo vyššiu trhovú hodnotu ako domy, ktoré sú orientované na inú svetovú stranu. Je to jedna z tzv. západných požiadaviek, s ktorou sa čoraz častejšie stretávame už aj u nás. Pre väčšinu triezvo uvažujúcich ľudí môže byť úplne jedno, kam má dom orientovaný, najmä ak výhľad stojí za zmienku, ak však predávate dom, ktorý je úplnou náhodou orientovaný južne, oplatí sa to spomenúť potenciálnemu zákazníkovi, zvyšuje to atraktivitu nehnuteľnosti.
Dramaticky znížiť cenu môže naopak fakt, že dom sa nachádza v blízkosti priemyselnej zóny, v príliš hlučnej oblasti, alebo na samote.
Dopravná dostupnosť a inžinierske siete
S prostredím jednoznačne súvisí dopravná dostupnosť do danej lokality. Z rôznych aspektov máte výhodu ak predávate rodinný dom v meste. Ale celkom pochopiteľne lákavým sa môže stať pre rozličnú vrstvu aj pokoj dedinského prostredia, záleží na tom ktorom kupujúcom, výber je individuálny. Nezanedbateľným ukazovateľom hovoriacim v prospech mesta je, že tam bude nový majiteľ mať podstatne zjednodušený prístup ku všetkým obchodom a službám, škole, lekárovi, s čím súvisia aj peniaze vložené do pohonných látok a údržby auta.
Je nevyhnutné informovať kupujúcich, ako ďaleko od vášho pozemku sú vedené obecné vedenia a či bude možné sa na tieto inžinierske siete napojiť prípojkami. Nie je výnimkou, že nový majiteľ bude musieť kopať niekoľko sto metrov dlhé výkopy, aby si zabezpečil ich prívod do domu, čo sa odrazí aj na celkovej sume, ktorú za realizovanie projektu zaplatí. Ak ste doposiaľ využívali nehnuteľnosť iba ako rekreačnú chalupu či chatu a tieto vedenia ste nepotrebovali, radíme upozorniť na tieto skutočnosti aj kupujúcich ešte pred podpísaním kúpnej zmluvy.
Ako môžu inžinierske siete ovplyvniť cenu?
Ako už bolo povedané, dôležitým faktorom ovplyvňujúcim cenu pozemku je jeho vybavenie inžinierskymi sieťami, teda pripojením na rozvod vody, zemného plynu a elektrickej energie, a tiež prípojka kanalizácie, linky pevnej telefónnej siete, káblového televízneho rozvodu a existencia príjazdovej cesty. Pri kúpe pozemku musí byť kupujúci nanajvýš opatrný. Najdôležitejšie vedenia sú elektrina a plyn. Voda sa väčšinou dá získať vŕtaním vlastnej studne a splašky sa dajú vypúšťať do izolovanej žumpy. Siete bývajú dimenzované na nejaký výkon, prípojku a potrubie. Nie je možné sa takpovediac napichnúť len tak hocikde. Pokojne sa môže stať, že i napriek prítomnosti elektrického stĺpu alebo prípojky plynu na vašom pozemku, bude nový majiteľ ťahať inžinierske siete úplne odinakadiaľ. A to už môže značne ovplyvniť predpokladaný rozpočet, teda polopatisticky, môže to ísť do pekných peniažkov. Je preto nutné ho na takúto skutočnosť vpred upozorniť. Pozemok, ku ktorému nie sú privedené inžinierske siete, sa ich výstavbou môže značne predražiť. Táto suma môže dosiahnuť aj osemsto až tisíc slovenských korún na meter štvorcový, preto takýto pozemok by mal byť o túto sumu lacnejší. Bohužiaľ sa stretávame s tým, že na tento fakt predávajúci akosi zabúdajú.
Úplne najlepšie je, ak poskytnete kupujúcemu doklad ku každému pripojeniu od daného správcu siete, že je možné sa tam napojiť. Je potrebné od všetkých správcov sietí získať písomné súhlasy k napojeniu uvažovanej budovy z veľmi jednoduchého dôvodu. Stáva sa totiž, že elektrické vedenie ide popred parcelu ale nový majiteľ súhlas nedostane, lebo už nie je dostatočná kapacita, poprípade sa bude musieť napojiť vlastnou prípojkou dvesto aj tristo metrov. Takže ak do svojho inzerátu napíšete VIS, čo znamená všetky inžinierske siete, dajte si záležať na tom, aby to tak aj skutočne bolo. Pravdepodobne si tak ušetríte mnoho sporov, často riešených aj súdnou cestou. V opačnom prípade radšej nepíšte do vašej ponuky nič, najmä ak neprítomnosť sietí na vašom pozemku má nejakú objektívnu príčinu, napríklad ak sa v danej lokalite nenachádzajú. Napríklad ak nie je v obci rozvod plynu, bude potrebné zabezpečiť špeciálnu plynovú nádrž na jeho uskladnenie, alebo riešiť vykurovanie iným médiom (napríklad podstatne drahšou elektrickou energiou). Často chýba v obciach aj verejná kanalizácia. Riešenie tejto situácie je spojené s jednorazovými nákladmi na vybudovanie vhodnej žumpy a pravidelnými výdavkami na jej vyprázdňovanie.
Prístup na pozemok
Veľmi dôležitou skutočnosťou je aj prístup a príjazd na pozemok, či je priamo z verejnej cesty či ulice alebo vedie po súkromnej parcele. V tomto zvláštnom prípade treba s vlastníkom prístupovej parcely právne prejednať prístup na pozemok aj pre nového majiteľa. V praxi je to riešené buď spoluvlastníctvom prístupovej parcely vlastníkmi tých pozemkov, ktoré sú touto parcelou sprístupnené alebo je parcela zaťažená vecným bremenom, čo znamená, že povinnosťou jej vlastníka je umožniť prístup na iné pozemky.
Vy, ako doterajší majiteľ pozemku by ste mali novému vlastníkovi ukázať hranice pozemku v teréne a ich zabezpečenie (oplotenie) a samozrejme upozorniť na jestvujúce inžinierske siete prechádzajúce pozemkom, poprípade studne, staré pivnice, základy a podobné zakryté objekty, ktoré ho môžu prekvapiť pri kopaní základov napríklad na novú prístavbu či garáž.
Stav vašej nehnuteľnosti
Dôležitý je celkový stav rodinného domu. Ak si dom vyžaduje rozsiahlu rekonštrukciu, odrazí sa to aj na jeho trhovej hodnote, ktorá, ako inak, klesne. Nie je ale funkčné investovať finančné prostriedky do rekonštrukcie rodinného domu, ktorý idete vzápätí predať. Ľudia sa v posledných rokoch vyhýbajú kúpe zrekonštruovaných rodinných domov, jestvuje akási fixná predstava, že rekonštrukcia iba zakryla možno oveľa väčšie chyby. Stavbu nakoniec predáte, ale žiaľbohu za sumu často veľmi podobnú tej pred rekonštrukciou. A to znamená, že si pokojne môžete odrátať zo zarobených peňazí cenu za rekonštrukciu. Ďalší dôvod, ktorý hovorí proti rekonštrukcii je, že noví majitelia si väčšinou chcú dom prerobiť podľa ich predstáv, čo sa nestane, ak ich predbehnete.
Najjednoduchšie sa obchoduje s nehnuteľnosťami štandardných rozmerov. Príliš honosné stavby sa predávajú podstatne ťažšie. Je to spôsobené tým, že ak niekto má dosť financií na to, aby si kúpil zámok, má aj na jeho samostatnú výstavbu. Vaše šance výrazne zvýši atraktívna oblasť, poloha vašej stavby a fakt, že v danej lokalite už jednoducho nie je miesto pre nové stavby. V takomto prípade sa zákazníkom značne obmedzia možnosti.
Zapojiť do predaja realitnú kanceláriu? Ako postupovať?
Váš prvý kontakt s realitnou kanceláriou by mal byť zoznamovací, t. j. overte si agentúru, informujte sa o podmienkach, poobzerajte ponuky. Ak vám všetko vyhovuje, povedzte, čo máte na srdci, teda čo chcete predať a predložte potrebné listiny a doklady - listy vlastníctva, kópia z katastrálnej mapy, geometrický plán. Realitná kancelária sa s vami dohodne na podmienkach, za ktorých sa bude realizovať predaj vášho majetku, aká bude provízia RK ak sa jej ho podarí úspešne predať, dĺžka vzájomnej spolupráce atď. Ak ste naozaj vybrali serióznu kanceláriu, zužitkuje svoje schopnosti a skúsenosti z pôsobenia na realitnom trhu a bude sa snažiť nájsť podmienky, ktoré budú prospešné pre obe strany. Nezabudnite ale, že o všetkých dôležitých detailoch máte právo rozhodnúť vy, klient, nemusíte za každých okolností s agentúrou súhlasiť. V prípade, že sa všetky dohodnuté kroky zhodujú s vašimi predstavami a podpíšete s kanceláriou mandátnu alebo sprostredkovateľskú zmluvu, vtedy sa kancelária zaviaže sprostredkovať predaj danej nehnuteľnosti, vypracovať kúpno-predajné zmluvy, znalecký posudok a návrh na vklad. Zmluva, ktorú podpíšu obidve zainteresované strany môže byť exkluzívna, čo znamená, že klient nepožiada ohľadne predaja inú osobu, realitnú kanceláriu, nebude inzerovať sám svoju nehnuteľnosť. V zmluve bez exkluzivity tieto podmienky zakotvené nie sú. Ak nechcete podpísať exkluzívnu zmluvu, je pre vás výhodnejšie, ak navštívite viacero konkurenčných periodík. Zvyšuje sa tým pravdepodobnosť, že sa vaša nehnuteľnosť dostane rýchlejšie pred oči potenciálneho zákazníka.
Podobne sa ale môže stať, že takýmto spôsobom budete okrádať sami seba. Jedna nehnuteľnosť takýmto spôsobom bude ponúkaná napríklad desiatimi rôznymi kanceláriami za desať rôznych cien. To spôsobí v očiach prípadných záujemcov zákonite nedôveru. Navyše, opakovanie jedného inzerátu mnohými realitkami v jednom či viacerých periodikách pôsobí na potenciálnych klientov skôr negatívne, majú pocit, že ide o nehnuteľnosť nie príliš atraktívnu. Takáto nehnuteľnosť sa stáva najmä vďaka internetu sprofanovanou a svojmu vlastníkovi prináša iba straty.
Základom úspešného predaja je kvalitná prezentácia na realitnom trhu, sprostredkovateľ teda vyhotoví potrebnú fotodokumentáciu a podrobný opis nehnuteľnosti, zaistí všetky potrebné doklady a listiny, podá všetky potrebné informácie na uskutočnenie obchodu, aby prípadných záujemcov neodradil nedostatok údajov už v inzeráte. Realitné kancelárie sú väčšinou prepojené, spolupracujú s množstvom iných agentúr, čím sa značne zvýši počet potenciálnych kupcov a zníži čakacia lehota.
Na čo si treba dať najviac pozor?
Nedokonalé inštalácie neohrozujú dom veľmi výrazne. Všetko zariadenie sa dá totiž doplniť alebo vymeniť, aj keď často za vysokú cenu a pri rozbúraní vnútorných priestorov. Oveľa závažnejšie ale bude, ak zákazník zistí, že v dome je nadmerná vlhkosť. To signalizujú napríklad nerovnosti drevenej podlahy, výkvety solí na stenách alebo odpadávajúca omietka. Stupeň vlhkosti zistíme buď orientačne priložením dlane na stenu, alebo presne pomocou vlhkomeru. Vysoká vlhkosť v pivnici a na prízemí svedčí o nekvalitne zhotovenej alebo chýbajúcej izolácii základov a obvodového muriva. Príčinou vlhkosti na iných miestach domu môže byť zle fungujúca strešná krytina alebo nedostatočné vetranie. V každom prípade je to dôvod na prizvanie znalca, ktorý odhadne, akým spôsobom môžeme problém odstrániť a koľko nás to bude stáť. Špecialistu musíme zavolať aj pri nadmernom výskyte väčších trhlín v stenách a stropoch. Tieto útvary totiž môžu byť pre statiku domu pomerne neškodné, ale aj veľmi nebezpečné. To však musí posúdiť práve znalec. Pre laika všeobecne platí, že najväčšie Takže ak náhodou máte takéto problémy a chcete dom výhodne predať, radíme vyhnúť sa prizvaniu špecialistu za každú cenu, inak cena domu pôjde rapídne dolu.
Kupujeme byt
Čo musíme vedieť pri kúpe bytu
Na kúpu bytu je potrebné vynaložiť vždy nemalé finančné prostriedky, preto by mal budúci vlastník získať základné informácie o postupe, ktorý je poztrebný na riadne nadobudnutie vlastníctva. Vyhne sa tak nepríjemnej situácii, že po podpísaní zmluvz, zaplatení za byt a nasťahovaní sa už do "svojho vlastného bytu" sa stane iba jeho fyzickým užívateľom a nenadobudne aj vlastníctvo aj v právnom zmysle.
Spôsoby nadobúdania vlastníctva k nehnuteľnostiam sú upravené v Občianskom zákonníku, podmienky a apôsob nadobudnutia vlastníckeho práva k bytom upravuje osobitný zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
Nadobudnutie vlastníckych práv k nehnuteľnostiam, tada aj k bytom, si vyžaduje podľa súčastnej právnej úpravy dva úkony. Jedným z nich je uzavretie platnej zmluvy v písomnej forme so všetkými predpísanými náležitosťami, vyplývajúcimi zo zákona a druhým úkonom je vzdanie rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Kúpna zmluva
Zmluva o prevode nehnuteľností musí byť v písomnej forme, inak je neplatná. Na základe kúpnej zmluvy vznikne predávakúcemu povinnosť predmet kúpy odovzdať kupujúcemu a kupujúci má povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.
Kedže práve neúplnosť zmluvy spôsobuje vážne problémy pri rozhodovaní o povolení vkladu vlastníckeho práva na kupujúceho, uvádzame, čo by nemalo chýbať v zmluve, ktorej predmetom je kúpa bytu v bytovom dome od fyzickej alebo právnickej osoby ako vlastníka:
• Presné označenie zmluvných strán (predávajúceho alebo kupujúceho)
• Opis bytu a jeho príslušenstva, vymedzenie polohy bytu v dome označením čésla bytu, čísla vchodu, určenie podlahovej plochy a vybavenia bytu
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku
• Určenie a opis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku
• Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku a vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu
• Dohoda o cene
• Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy
• Úprava práv k účelovým objektom civilnej ochrany obyvateľstva, ak sa takéto v bytovom dome nachádzajú
Okrem uvedených náležitostí si zmluvné strany môžu dohodnúť aj dalšie podmienky, ktoré presnejšie konkretizujú ich práva a povinnosti (napr. spôsob a čas splatenia kúpnej ceny, termín odovzdania bytu kupujúcemu a pod.)
Na záver zmluvené strany na znak súhlasu s obsahom zmluvy uvedú dátum a vlastnoručné podpisy. K zmluve sa vyhotovuje znalecký posudok, z ktorého vyplýva ocenenie predmetu zmluvy (bytu) podľa vyhl. Č. 465/1991 Z.z. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov v znení neskorších predpisov.
Vlastníctvo bytu, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katasra nehnuteľností.
Návrh na Okresný úrad - katastrálny odbor
Konanie o povolení vkladu sa začína na základe písomného návrhu účastníka konania, ktorý sa podáva na mieste préslušnej správy katastra, v ktorej obvode sa nachádza predmetná nehnuteľnosť (byt). Účastníkom konania je účastník právneho úkonu (zmluvy), na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.
Náležitosti návrhu na Okresný úrad - katastrálny odbor
• Meno (obchodné meno, názov) a miesto trvalého pobytu (sídlo) účastníka konania
• Označenie správy katastra, ktorej je návrh adresovaný
• Označenie právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti
• Číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia, ak je právo k nehnuteľnosti, ktoré má byť vkladom dotknuté, zapísané v katastri
K návrhu sa prikladajú najmä tieto prílohy
• Zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti (pre Okresný úrad - katastrálny odbor 2 vyhotovenia a jedno pre daňový úrad)
• Verejná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak právo už nieje vpísané na liste vlastníctva
• Dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom, pričom podpis splnomocniteľa musí byť úradne osvedčený
Správny poplatok z návrhu na vklad nehnuteľnosti na Okresný úrad - katastrálny odbor je 66,-Eur, za zrychlený vklad 266,-Eur. Neuhradenie správneho poplatku pri podaní návrhu je dôvodom na prerušenie katastrálneho konania a aj jeho zastavenie, ak správny poplatok nebol zaplatení ani v určenej lehote.
Ak správa katastra po preskúmané náležitostí zmluvy zistí, že podmienky vkladu sú splnené, rozhodne, že sa vklad povoľuje, v opačnom prípade návrh zamietne. Proti rozhodnutiu správy katastra o povolení vkladu je možné sa odvolať.. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení.
Rozhodnutie správy katastra o povolení vkladu sa vyznačí na zmluve. Toto rozhodnutie sa doručí účastníkom konania ako aj miestne príslušnému daňovému úradu. Rozhodnutie o zamietnutí vkladu sa doručuje všetkým účastníkom zmluvy. Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie, o ktorom rozhoduje súd, ak mu nevyhovie v celom rozsahu sám orgán, ktorý rozhodnutie vydal.
Na záver pár rád, ako kúpiť dobrý byt:
• Je dobré vedieť, aký starý je bytový dom, v ktorom sa váš budúci byt nachádza a kedy bude potrebovať generálnu opravu, časť z nej zaplatíte aj vy ako vlastník bytu.
• Ak kupujete byt na najvyššom poschodí, je lepšie, ak nieje čerstvo vymaľovaný. Zatečené kúty alebo strop signalizujú problémy so strechou.
• Je užitočnejšie, ak má kupovaný byt murovanú kúpeľňu a plastové okná ako nové podlahy.
• S kúpu bytu získavate aj susedov. Pre bezproblémové spolunažívanie sa nezabudnite o nich dozvedieť čo najviac.
• Vždy si overte, či predávajúci je skutočne vlastníkom bytu.
• Peniaze za byt nemusíte platiť vopred, je možné ich zložiť u notára, alebo na účet v banke, z ktorého ich možno vybrať iba so súhlasom oboch zúčastnených strán.
• Ak kupujete byt prostredníctvom realitnej kancelárie, vyhnete sa riziku, že kúpite nehnuteľnosť, ktorá nieje majetkovo právne vysporiadaná.
• Ak si však kúpu zorganizujete sami, určite by ste mali kúpno-predajnú zmluvu prekonzultovať s právnikom.